¿Puede la comunidad de propietarios prohibir un piso turístico?
Según el BOE, desde abril de 2025 la comunidad puede prohibir un piso turístico con 3/5 de propietarios y cuotas. Retroactividad y tope del 20 % en cuotas.
· Por el equipo de Orilla Host
Actualizado:
Información general basada en fuentes oficiales, comprobada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal.
La comunidad de vecinos tiene hoy un papel central en los pisos turísticos. Esta guía recoge, con fuentes oficiales, lo que dicen el BOE y la Junta de Andalucía sobre la mayoría necesaria, la aprobación previa, la retroactividad, las cuotas y cómo encaja con la inscripción andaluza.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir un piso turístico?
Sí. Según el BOE, desde el 3 de abril de 2025 el acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad de alquiler turístico requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Este cambio llegó con la Ley Orgánica 1/2025, que modificó la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado, comprobado el 3 de noviembre de 2026).
¿Qué mayoría hace falta?
Tres quintas partes del total de los propietarios, que además representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Según el artículo 17.12, la ley habla del «total de los propietarios» y exige las dos condiciones a la vez. Rige tanto si el acuerdo modifica el título constitutivo o los estatutos como si no.
¿Hace falta la aprobación de la comunidad para empezar?
Según el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, quien quiera ejercer la actividad en su vivienda deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12. El texto habla de «aprobación expresa»: no basta con que nadie se oponga. Se añadió con efectos de 3 de abril de 2025.
¿Son retroactivos los acuerdos de la comunidad?
No. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece textualmente: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». El texto del BOE no desarrolla más el alcance de esta frase en el artículo; para un caso concreto, hay que consultar con un abogado.
¿Puede la comunidad subir la cuota de un piso turístico?
Sí, con un límite. Según el artículo 17.12, esa misma mayoría de tres quintas partes se exige para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.
¿Qué pasa si se alquila sin la aprobación de la comunidad?
Según el artículo 7.3, si la actividad se realiza sin haber sido aprobada expresamente, el presidente, por iniciativa propia o a instancia de cualquier propietario u ocupante, requerirá a quien la realice que cese, bajo apercibimiento de acciones judiciales, que se tramitan como regula el artículo 7.2.
Según el artículo 7.2, esa acción de cesación se tramita por el juicio ordinario, el juez puede acordar el cese inmediato como medida cautelar y la sentencia puede imponer la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.
¿Qué cambia en Andalucía?
En Andalucía, el Decreto 28/2016 excluye de las viviendas de uso turístico las de edificios cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad (artículo 1.3.b). Además, la declaración responsable incluye la manifestación de que los estatutos no la prohíben y de que la comunidad la ha autorizado expresamente (artículo 9.1.g).
Más sobre la inscripción en nuestra guía cómo comprobar si un piso tiene licencia en Andalucía y en la página de licencia turística en Andalucía.
¿Y en Jerez, El Puerto de Santa María y Cádiz?
La comunidad y el ayuntamiento actúan por separado. El decreto reconoce que los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, con criterios claros y objetivos publicados antes de aplicarlos (artículo 2.2). Esto es lo que indican sus webs oficiales (comprobado el 3 de noviembre de 2026):
- Jerez de la Frontera: el Ayuntamiento indica que desde el 22 de enero de 2026 está en vigor la modificación del PGOU que regula las viviendas de uso turístico; en edificios plurifamiliares solo se admiten en planta baja y es necesaria la legalización del cambio de uso (Ayuntamiento de Jerez).
- El Puerto de Santa María: el Ayuntamiento indica que el Pleno aprobó el 7 de marzo de 2025 suspender las nuevas autorizaciones, con una duración máxima de tres años, al amparo del Decreto-ley 1/2025 (Ayuntamiento de El Puerto).
- Cádiz: el Ayuntamiento informó en mayo de 2025 de que el Pleno aprobó suspender el registro de nuevas viviendas de uso turístico; la página no indica la duración ni si sigue vigente (Ayuntamiento de Cádiz).
Para Rota y Puerto Real, consulta con su ayuntamiento. Las normas locales cambian: consulta con tu ayuntamiento.
¿Cómo se cuida la convivencia con los vecinos?
El Decreto 28/2016 obliga a informar a los huéspedes de las normas de convivencia de la comunidad, las zonas restringidas, la basura y el ruido (artículo 6.2.d), y permite requerir el abandono de la vivienda en veinticuatro horas a quien incumpla las reglas de convivencia (artículo 2.5). Los cajetines de llaves no pueden ir en el mobiliario urbano (artículo 7.4).
En los pisos que gestionamos en Orilla Host, esto se traduce en:
- Normas de la casa claras, enviadas antes de la llegada: descanso, basura, zonas comunes, piscina.
- Huéspedes identificados y capacidad respetada.
- Llaves en mano o con un sistema que no deje cajetines en el mobiliario urbano.
- Un teléfono de contacto para los vecinos.
- Limpieza y basura bien hechas tras cada salida.
¿Qué hacer si la comunidad propone una prohibición?
Para un acuerdo concreto, la comunidad, el administrador de fincas y un abogado son quienes pueden valorar el caso: esta guía solo recoge lo que dicen las fuentes oficiales. El orden del día y el acta son los documentos que recogen lo votado. No damos asesoramiento jurídico.
Cómo te ayudamos en Orilla Host
Solo gestionamos pisos con la inscripción en regla, en Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María, Rota, Puerto Real y Cádiz. Cómo trabajamos, en la página de propietarios. Hacemos un estudio gratuito de cada piso.
Fuentes (comprobadas el 3 de noviembre de 2026)
- BOE, Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (texto consolidado: artículos 7.2, 7.3 y 17.12).
- BOE, Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor desde el 3 de abril de 2025).
- Junta de Andalucía, Decreto 28/2016, texto consolidado (artículos 1.3.b, 2.2, 2.5, 6.2.d, 7.4 y 9.1).
- Ayuntamientos de Jerez, El Puerto de Santa María y Cádiz.
Información general basada en fuentes oficiales; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Ante un acuerdo de comunidad o un conflicto concreto, consulta con un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la mayoría de tres quintas partes?
Según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Los acuerdos de la comunidad sobre pisos turísticos son retroactivos?
No. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice textualmente que «estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». Para un caso concreto, hay que consultar con un abogado.
¿Puede la comunidad cobrar más a un piso turístico?
Según el artículo 17.12, con la misma mayoría de tres quintas partes puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento de la participación de la vivienda en los gastos comunes, siempre que no supongan un incremento superior al 20 %.
¿Qué pasa si se alquila a turistas sin la aprobación de la comunidad?
Según el artículo 7.3, el presidente, por iniciativa propia o a instancia de cualquier propietario u ocupante, requerirá el cese de la actividad realizada sin aprobación expresa, bajo apercibimiento de acciones judiciales.
¿Pueden los estatutos prohibir el alquiler turístico?
Si los estatutos prohíben expresamente la actividad, el Decreto 28/2016 excluye la vivienda como vivienda de uso turístico en Andalucía (artículo 1.3.b).