Cómo comprobar si un piso turístico tiene licencia en Andalucía (RTA) antes de comprarlo o gestionarlo

Información general basada en fuentes oficiales, comprobada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal.

Quien compra un piso turístico, o lo pone en manos de una gestora, se encuentra con una pregunta: ¿está inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA)? Esa inscripción es lo que en la calle se llama «licencia de alquiler vacacional»; la Junta de Andalucía la llama inscripción como vivienda de uso turístico (antes, «con fines turísticos»). Esta guía recoge lo que dicen las fuentes oficiales sobre qué es, cómo se consulta y qué regula el decreto vigente.

Una visión general, en nuestra página de licencia turística en Andalucía.

¿Qué es el RTA y qué significa «tener licencia»?

El Registro de Turismo de Andalucía lo gestiona la Junta de Andalucía. Según el Decreto 28/2016, las viviendas de uso turístico se inscriben mediante una declaración responsable electrónica presentada por quien explota la vivienda, en la que manifiesta que cumple los requisitos del decreto (artículo 9.1). La Junta publica la información en su página de viviendas de uso turístico, y la norma está en el texto consolidado del decreto.

Según el artículo 3, una vivienda de uso turístico es una vivienda equipada en condiciones de uso inmediato, ubicada en un inmueble donde se ofrezca por precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos. Se presume la finalidad turística cuando se comercializa en canales de oferta turística, entre ellos los que incluyen la posibilidad de reservar el alojamiento.

El decreto aclara además que no son viviendas de uso turístico, entre otras, las de protección pública, las de edificios cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad y las «asimiladas a fuera de ordenación» sin autorización municipal (artículo 1.3), y que quedan fuera de su ámbito las viviendas arrendadas por más de dos meses continuados a un mismo arrendatario (artículo 1.2.b).

¿Cómo se consulta si un piso está inscrito?

La Junta ofrece el Buscador de Establecimientos y Servicios Turísticos. Según sus preguntas frecuentes, permite buscar por número de inscripción, nombre comercial, domicilio o datos del titular (en personas jurídicas, por NIF; no se consulta por DNI de personas físicas).

Según la misma fuente, hay que seleccionar un tipo de actividad para obtener resultados, solo aparecen los servicios inscritos (no los cancelados) y, para localizar una dirección exacta, conviene descargar el fichero Excel de resultados. El decreto añade que los datos de la vivienda de la declaración responsable son de acceso público en los buscadores de la Consejería, salvo el teléfono y el correo (artículo 9.1).

Hay dos códigos que no son lo mismo. Según la Junta, el código que se obtiene al presentar la declaración es el número de la declaración responsable; el código de inscripción, con formato VUT/HU/00000 (VUT, las dos primeras letras de la provincia y un número de orden), aparece en la resolución de inscripción. Y, según su nota para las viviendas ya inscritas, las signaturas VFT pasaron a VUT tras el Decreto 31/2024.

¿Qué datos constan en la inscripción?

Según el artículo 9.1 del decreto, la declaración responsable incluye, como mínimo: la identificación de la vivienda, con su referencia catastral y su capacidad máxima (solo se admite una vivienda por referencia catastral, salvo excepciones); la persona o entidad explotadora y el título que la habilita; la persona propietaria, si es distinta; la manifestación de que la vivienda no está sometida a protección pública; su compatibilidad con la ordenación urbanística y, cuando sea exigible, la licencia o declaración responsable de cambio de uso; y los periodos de prestación del servicio.

El artículo 4 señala que quien conste como titular de la explotación responde ante la Administración y ante los huéspedes. Y el artículo 3.2 presume que explota la vivienda quien realiza las tareas principales del hospedaje: entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, mantenimiento, limpieza o facturación. Según la Junta, cuando esa gestión la lleva una empresa, esta debe comunicar el cambio de titularidad de la explotación a su favor (nota de la Junta citada arriba). Los servicios de inspección controlan el cumplimiento y la Consejería puede cancelar la inscripción si hay datos inexactos o falsos de carácter esencial, falta de prestación efectiva del servicio o falta de las licencias o declaraciones urbanísticas exigibles (artículos 9.2 y 10.1).

¿Qué requisitos fija el decreto para las viviendas?

El artículo 6 y el anexo del decreto establecen requisitos de habitabilidad y de servicio. Entre ellos, sin ser una lista completa:

• Cumplir la normativa urbanística municipal y, cuando resulte aplicable, disponer de la licencia o declaración responsable que posibilita el destino turístico (artículo 6.1.a).
• Una superficie construida de al menos 14 m² por plaza, con un mínimo de 25 m²; dos baños si hay más de cinco plazas y tres si hay más de ocho (artículo 6.1.b y c).
• Capacidad máxima de quince plazas si la vivienda se cede completa y de seis si es por habitaciones (artículo 5.4).
• Ventilación directa y algún sistema de oscurecimiento en dormitorios y salones, refrigeración si se funciona en mayo, junio, julio y agosto, y calefacción si se funciona en diciembre, enero, febrero y marzo (artículo 6.1.d, e y f).
• Equipamiento mínimo de cocina, baño y dormitorios, botiquín, detectores de humo y extintor (anexo).
• Un teléfono de atención a los huéspedes durante las 24 horas del día, limpieza a la entrada y salida de cada persona usuaria y hojas oficiales de quejas y reclamaciones con su cartel (artículo 6.2).
• Que el código de inscripción conste en el justificante de pago y en el documento a modo de contrato entregado al huésped (artículos 6.2.e y 7.1).

¿Cómo describe la Junta el trámite de inscripción?

Según las preguntas frecuentes de la Junta, el trámite se hace con una declaración responsable de inicio de actividad, de forma telemática y con certificado digital, y la vivienda queda inscrita al terminar el proceso. Se aportan los datos del propietario y, si es distinto, del titular de la explotación, y documentos como la nota simple del Registro de la Propiedad; si no se entregan con la declaración, se requieren después con un plazo de 10 días hábiles.

La Junta indica que la inscripción es gratuita, que la resolución de inscripción se puede descargar desde la propia pantalla tras presentar la declaración, que los cambios de periodos de funcionamiento o de titular se comunican con un formulario, y que quien deja de explotar la vivienda presenta la comunicación de cese para cancelar la inscripción. Para conocer el plazo de resolución actual, consulta la web de la Junta.

¿Qué dice la normativa de las viviendas sin inscripción?

El artículo 11 del decreto considera actividad clandestina la prestación del servicio de alojamiento cuando se ha iniciado la actividad turística sin presentar la declaración responsable, y la tipifica como infracción grave según el artículo 71.1 de la Ley 13/2011, del Turismo de Andalucía. El régimen sancionador es el del Título VIII de esa ley (artículo 10.2). Según la Junta, ofrecer la vivienda fuera del periodo de funcionamiento declarado también se considera oferta clandestina.

Los detalles de cada caso dependen de la situación concreta: consulta con la Junta.

¿Qué papel tiene la comunidad de propietarios?

El Decreto 28/2016 excluye las viviendas de edificios cuyos estatutos prohíban expresamente la actividad (artículo 1.3.b), y la declaración responsable incluye la manifestación de que los estatutos no la prohíben y de que la comunidad la ha autorizado expresamente en los términos de la legislación estatal (artículo 9.1.g).

Según el texto consolidado de la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE, quien quiera ejercer la actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad (artículo 7.3), y el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12). Estos preceptos se añadieron con la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025.

Más detalle en ¿puede la comunidad de propietarios prohibir un piso turístico?.

¿Qué dicen los ayuntamientos?

El decreto reconoce que los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, con criterios claros y objetivos y dándoles publicidad antes de aplicarlos (artículo 2.2). Además, la Junta comunica cada inscripción al ayuntamiento y, si la vivienda no se ajusta a su normativa urbanística, el ayuntamiento lo pone en conocimiento de la Junta para que cancele la inscripción (artículo 9.3).

Esto es lo que indican las webs oficiales de los ayuntamientos de Jerez, El Puerto de Santa María y Cádiz (comprobado el 3 de noviembre de 2026; para Rota y Puerto Real, consulta con su ayuntamiento):

• Jerez de la Frontera: el Ayuntamiento indica que el Pleno aprobó definitivamente el 28 de noviembre de 2025 la modificación del PGOU que regula las viviendas de uso turístico, publicada en el BOP el 22 de enero de 2026. En suelo urbano se tramita por declaración responsable (trámite municipal); en edificios plurifamiliares solo se admiten en plantas bajas y es necesaria la legalización del cambio de uso (noticia del Ayuntamiento).
• El Puerto de Santa María: el Ayuntamiento indica que el Pleno aprobó el 7 de marzo de 2025 suspender las nuevas autorizaciones de viviendas de uso turístico, al amparo del Decreto-ley 1/2025, con una duración máxima de tres años, y que en marzo de 2026 se mantiene mientras se redacta el nuevo Plan General (nota del Ayuntamiento).
• Cádiz: el Ayuntamiento informó en mayo de 2025 de que el Pleno aprobó por unanimidad la modificación del PGOU para suspender el registro de nuevas viviendas de uso turístico en la ciudad (Ayuntamiento de Cádiz). La página no indica la duración ni si sigue vigente.

Las normas locales cambian: consulta con tu ayuntamiento.

¿Y el registro de viajeros, SES.HOSPEDAJES?

Es una obligación distinta de la del RTA. Según el Real Decreto 933/2021, los datos de los huéspedes se comunican al Ministerio del Interior por procedimientos telemáticos, de inmediato y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde la reserva o formalización del contrato, o desde el inicio de los servicios (artículo 6). La comunicación fuera de plazo se califica como infracción leve (artículo 8.3.b). La plataforma de comunicación es SES.HOSPEDAJES.

Resumen: qué dice cada fuente

Tema	Fuente oficial
Inscripción en el RTA, datos y requisitos	Decreto 28/2016, texto consolidado
Trámite, gratuidad y buscador	Preguntas frecuentes de la Junta
Comunidad de propietarios	Ley de Propiedad Horizontal (BOE) y LO 1/2025
Ayuntamientos	Webs oficiales de Jerez, El Puerto y Cádiz
Registro de viajeros	Real Decreto 933/2021 (BOE)

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Fuentes (comprobadas el 3 de noviembre de 2026)

• Junta de Andalucía, viviendas de uso turístico y preguntas frecuentes.
• Junta de Andalucía, Decreto 28/2016, texto consolidado (modificado por el Decreto 31/2024 y los Decretos-ley 7/2024 y 1/2025).
• Junta de Andalucía, nota sobre la adaptación de las viviendas ya inscritas y Buscador del RTA.
• BOE, Real Decreto 933/2021, Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal y Ley Orgánica 1/2025.
• Ayuntamientos de Jerez, El Puerto de Santa María y Cádiz.

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Información general basada en fuentes oficiales; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. La normativa cambia: consulta con tu ayuntamiento o la Junta.