¿Cómo elegir una empresa de gestión de pisos turísticos de confianza? Lista de comprobación

Información general basada en fuentes oficiales, comprobada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal.

Poner tu piso en manos de una empresa de gestión es una decisión de confianza: esa empresa tendrá tus llaves, tus huéspedes, tu dinero y, en parte, tu responsabilidad legal. Esta guía es una lista de comprobación para propietarios: qué preguntar antes de firmar, qué cláusulas mirar con calma y qué señales deberían hacerte dudar. Cada dato legal lleva su fuente oficial.

Si lo que te interesa es cuánto cuesta, empieza por cuánto cobra una empresa de gestión de pisos turísticos. Aquí vamos a la parte de confianza y de contrato.

¿Qué debo comprobar antes de firmar con una empresa de gestión?

Cinco cosas, por este orden: que el piso esté inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía, quién será el titular de la explotación, quién registra a los huéspedes, cómo y cuándo te informan y te pagan, y qué incluye cada comisión. Pídelo todo por escrito y con un ejemplo numérico antes de firmar.

¿Está el piso inscrito y qué pasa con la empresa?

Según el Decreto 28/2016, las viviendas de uso turístico se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía (artículo 9), y la Junta ofrece un buscador oficial donde consultar las viviendas inscritas; según la Junta, el código de inscripción figura en la resolución de inscripción. Sobre si la empresa gestora necesita alguna otra autorización, consulta con la Junta.

Cómo se consulta, paso a paso, en nuestra guía sobre la licencia de alquiler vacacional en Andalucía. Una gestora debería poder explicar con claridad cómo se organizará la gestión en el registro.

¿Quién debe figurar como titular de la explotación?

Quien conste como titular de la explotación en la declaración responsable responde ante la Administración y ante los huéspedes (Decreto 28/2016, artículo 4). El decreto presume que explota la vivienda quien entrega llaves, recibe huéspedes, los atiende, mantiene, limpia o factura (artículo 3.2). Conviene preguntar quién figurará.

Según la nota de la Junta para viviendas ya inscritas, si esa gestión la hace una empresa, debe comunicar el cambio de titularidad de la explotación a su favor. Cómo debe constar en cada caso, consulta con la Junta. Las fuentes: el texto consolidado del Decreto 28/2016 y la nota de la Junta.

¿Quién registra a los huéspedes en SES.HOSPEDAJES?

Según el Real Decreto 933/2021, los datos de los huéspedes se comunican al Ministerio del Interior por procedimientos telemáticos, de inmediato y, en todo caso, en un plazo no superior a 24 horas desde la reserva o el inicio de los servicios (artículo 6). Conviene que el contrato diga por escrito quién lo hace.

Según el Real Decreto 933/2021, comunicar fuera de plazo se califica como infracción leve (artículo 8.3.b). Una gestora debería poder explicar quién lo hace, en qué plazo y cómo lo comprueba.

¿Cómo debe informarte la empresa y cuándo cobras?

Debe darte un informe periódico, mensual en lo ideal, con reservas, ingresos, comisiones, limpiezas, gastos, honorarios y tu liquidación, y decirte cuándo y cómo se te paga. Conviene preguntar también quién recibe el dinero de la plataforma y cuánto tarda en llegarte. Son prácticas recomendables, no las damos por obligación legal: por eso conviene tenerlas por escrito.

Conviene pedir un informe de ejemplo y una liquidación de ejemplo con cifras de otra reserva, sin datos personales, para ver el desglose antes de firmar. Y preguntar a partir de qué importe piden permiso para un gasto o una reparación.

¿Qué incluye cada comisión y qué se cobra aparte?

Conviene pedir por escrito sobre qué se calcula el porcentaje (lo que paga el huésped, lo que queda tras la plataforma o otra base), si lleva IVA y qué servicios incluye: anuncios, precios, atención a huéspedes, check-in, limpieza, lavandería, mantenimiento. Todo lo demás debería aparecer como extra con su precio, para que puedas comparar con la misma vara.

Tienes los rangos habituales y cómo comparar ofertas en cuánto cobra una empresa de gestión de pisos turísticos. Una buena prueba: pedir a cada empresa la misma simulación («si mi piso ingresa X € con tres reservas, ¿cuánto me llega y por qué?»).

¿Qué permanencia y preaviso debe tener el contrato?

La duración, la renovación y el preaviso los fija el contrato. Conviene que la duración sea corta o de renovación sencilla, con un preaviso razonable, y que diga qué pasa con las reservas ya confirmadas y con tu anuncio, tus reseñas y tus datos si te vas. Para dudas jurídicas, consulta con un abogado.

¿Qué pasa con los daños y las reseñas?

Antes de firmar conviene preguntar quién revisa el piso tras cada salida, quién avisa y documenta un daño (por ejemplo, con fotos), quién gestiona la reclamación a la plataforma o al huésped, y quién responde a las reseñas del anuncio. No afirmamos cómo funcionan las coberturas de cada plataforma: se recogen en las condiciones de cada una.

¿Qué cláusulas del contrato de gestión conviene mirar?

Las que fijan cuánto cuesta, quién responde de qué y cómo se sale: duración y preaviso, base del porcentaje, cobros y liquidaciones, titularidad de la explotación, registro de huéspedes, gastos, daños y salida. Conviene leerlas con un abogado al lado; esto no es asesoramiento jurídico. Esta es la lista:

• Duración, renovación automática y preaviso. Y qué ocurre con las reservas confirmadas.
• Base del porcentaje, IVA y extras. Con un ejemplo numérico.
• Quién cobra y cuándo liquida. Y qué pasa si una reserva se cancela o hay una devolución.
• Quién es titular de la explotación y qué trámites hace la empresa ante la Junta.
• Quién registra a los huéspedes y en qué plazo.
• Gastos y reparaciones. Importe máximo sin tu aprobación.
• Daños, reclamaciones y reseñas. Quién actúa y cómo.
• Exclusividad. Si puedes bloquear fechas para ti o anunciarte en otros canales.
• Salida. Qué te llevas: anuncio, reseñas, calendario, datos.
• Protección de datos de tus huéspedes y responsabilidad de cada parte.

¿Cuáles son las señales de alarma?

Dudar es razonable si la empresa promete ingresos garantizados, impone una permanencia larga con penalización, no explica sobre qué se calcula el porcentaje, no tiene informe mensual, propone anunciar sin número de registro, hace gastos sin tu permiso o responde con vaguedades a cada pregunta concreta. Una sola señal no condena a nadie; varias juntas, sí invitan a pararse.

¿Qué respuestas son buenas y cuáles son malas?

Una buena respuesta es concreta, está por escrito y se puede comprobar; una mala es vaga, evita el tema o promete sin condiciones. La tabla resume la diferencia en las preguntas más importantes, para que la lleves a cada reunión:

Pregunta	Buena respuesta	Mala respuesta
¿Solo trabajáis con pisos inscritos?	Sí, y te enseñan cómo comprobar el código en el registro	«Eso es un trámite menor» o «ya lo arreglaremos»
¿Quién figura como titular de la explotación?	Lo explican por escrito y remiten a la Junta	No saben qué es o lo evitan
¿Quién registra a los huéspedes en SES.HOSPEDAJES?	Lo hacen ellos o te dicen cómo y en qué plazo, por escrito	«Los huéspedes ya lo hacen» o silencio
¿Sobre qué se calcula el porcentaje?	Base, IVA y extras por escrito, con un ejemplo numérico	Respuestas vagas o «depende»
¿Cómo y cuándo me informáis y me pagáis?	Informe mensual con desglose y fecha de pago clara	Sin informe, o sin desglose de comisiones y gastos
¿Qué permanencia y preaviso hay?	Sin permanencia o con salida sencilla; preaviso razonable	Permanencia larga con penalización
¿Quién aprueba los gastos?	Tú, a partir de un importe fijado por escrito	«Ya te avisaremos»
¿Qué pasa con los daños y las reseñas?	Procedimiento claro: fotos, aviso y quién reclama	«Eso lo ve cada plataforma» y nada más
¿Garantizáis ingresos?	No: explican de qué depende la demanda	Una cifra garantizada sin condiciones claras

¿Cómo trabaja Orilla Host?

Esto es lo que publicamos en nuestra web, para que puedas compararnos: sin permanencia (30 días de preaviso; las reservas confirmadas se respetan); si no hay reservas, no cobramos; informe y liquidación mensual; limpieza con nuestro equipo propio, Hola Limpio, y fotos tras cada limpieza; y una persona de contacto por WhatsApp, en español e inglés.

Solo gestionamos pisos con la inscripción en regla, en Jerez de la Frontera, El Puerto de Santa María, Rota, Puerto Real y Cádiz. Los planes cuestan 15, 20 o 25 % + IVA de lo que recibes por las noches; los detalles y un ejemplo, en la página de precios. Cómo trabajamos, en la de propietarios. Cómo debe constar la gestión en la inscripción, consulta con la Junta.

Fuentes (comprobadas el 3 de noviembre de 2026)

• Junta de Andalucía, Decreto 28/2016, texto consolidado (artículos 3.2 y 4).
• Junta de Andalucía, nota para las viviendas ya inscritas, Decreto 31/2024 y buscador del RTA.
• BOE, Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre (artículos 6 y 8.3.b).

¿Quieres que revisemos juntos el contrato de gestión que te han propuesto, o saber cuánto podría dejarte tu piso? Te hacemos un estudio gratuito.

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Información general basada en fuentes oficiales; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Antes de firmar un contrato de gestión, que lo revise tu abogado.